Milliyet.com.tr/ÖZEL Yapılan araştırmada Temmuz-Ağustos 2024 devrinde kira kontratı yenileyenlerin yüzde 35’inin kira artış oranı yasal hududun üzerinde belirlendi. Yani TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına karşın kiracıların yüzde 35’i, yeni kira bedelini yüzde 70 ve üzeri artırımlı ödemeye başladı.
‘HER 3 KONUT SAHİBİNDEN 2’Sİ MADDİ KAYIP OLDUĞUNU DÜŞÜNÜYOR’
Özellikle mesken sahipleri kiracının yıllık gelirindeki artıştan daha fazla oranda artırım isteyebiliyor. Fakat mesken sahipleri de birtakım mağduriyetler yaşayabiliyor. Yapılan araştırmada her 3 mesken sahibinden 2’si meskeninde mevcut kiracı olmasından ötürü maddi kaybı olduğunu düşünüyor.
Peki kiracılar pazarlıklarını nasıl yapmalı? kira fiyatlarında biz öngörülebilir düzeyleri ne vakit göreceğiz? Bahisle ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye pahalandıran Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu sözleri kullandı: “Yüzde 25 kira sınırlaması nedeniyle mal sahiplerinin kiraları nispeten yüksek artırmaları ve kira fiyatlarının bu çerçevede hala genel piyasada reelleşmemesi nedeniyle birçok kiracı ve mal sahibi ortasında ezalar devam ediyor.
Bu noktada eski kiracılarla, onlar çıktığı vakit tekrar kiralayacak bireyler ortasındaki farkın kıymetli bir düzeyde olduğunu görüyoruz. Mal sahipleri yüzde 25 kira sınırlaması nedeniyle kiralarını nispeten az artırmış olsalar da piyasa normlarına nazaran birçok yerde hala reelleşme olmadı.
‘FARK 3-4 KATA ÇIKTI’
Piyasada yüzde 25 kira sınırlamasının sonlarına yanlışsız yeni kiracı ile eski kiracı ortasındaki fark 3-4 kata kadar çıkmıştı. Yenilenen kira kontratlarında mal sahiplerinin kiracılara emsallere nazaran kirayı artırmaları tarafında baskıları devam ederken, kiracılar da kendilerine tanımlanan sınırlamalar doğrultusunda bir kıymetlendirme yapmaya çalışıyor.
‘KİRACILARIN YÜZDE 80’İ KONUT BULAMAYACAĞINI DÜŞÜNÜYOR’
Kiracıların yüzde 80’i piyasadaki kira fiyatlarını gördüğü için kendilerine uygun gayrimenkul bulamayacaklarını düşünüyor. Bu istikrarın düzelmesi kolay bir süreç değil. Bunun için sağlıklı bir kiralık konut arzına muhtaçlık var.
‘KİRA FİYATLARINDA TANSİYON AZALACAK’
Son iki yılda yapı ruhsat ve müsaade evraklarına baktığımızda bu sürecin güç olduğunu görüyoruz. Enflasyonun azalmasıyla bir arada kira fiyatlarında tansiyonun azalacağını söyleyebiliriz.
‘TÜFE ORANINDA BİLE ARTIRIM YAPILSA RAYİCE YAKLAŞMIYOR’
Mevcut durumda eski kiracılar TÜFE oranında artırım yapsa da sayı yeni kiraya verilecek meskenlerin kira bedeli kadar bir bedele ulaşmıyor.
‘SON 3 YILDA YÜZDE 700 ARTTI’
Son 3 yıldaki kira değişimlerine baktığımızda İstanbul’da yüzde 700 artış oldu. Temmuz 2021’de ortalama İstanbul’da metrekare bedeli 30 TL iken, 100 metrekare bir daire için kira 3 bin TL iken, günümüzde bu yaklaşık 230 TL yani 23 bin TL’ye ulaştı.
ANKARA’DA KİRA FİYATLARINDA BÜYÜK ARTIŞ
Ankara genelinde baktığımızda son 3 yılda kira fiyatları yüzde 1000 düzeyinde arttı. Temmuz 2021’de metrekare fiyatı 15 TL iken, artık neredeyse 170 lira düzeyinde. İzmir’de son 3 yılda yüzde 900 arttı. Yani 2021 Temmuz ayında 20 lira iken, günümüzde 210 TL düzeylerinde.
KİRACILAR MAĞDUR OLMAMAK İÇİN NE YAPMALI?
Kiracıların TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasını baz alarak bir kira artışı yapmaları üst hudut olarak kabul ediliyor. Gerçekçi bir nokta da şu ki bazen verilmiş olan tahliye taahhütnameleri ya da diğer muhtaçlıklar nedeniyle tahliyeler gerçekleşebiliyor. Ben kiracılara şayet bu oranlarda hudutlu kalarak bir artırım yapacaklarsa da kiralarını aksatmamalarını, aidat vb. ile ilgili rastgele bir ihtara sebebiyet olacak süreci ilerletmemelerini tavsiye ediyorum.
‘MAL SAHİPLERİNDE DE KAHIR VAR’
Mal sahiplerinde de emsal bir kahır var. Düşününki kiracısı yasal hududa nazaran hareket etmiş, 2 yıl yüzde 25 uygulamış, bu yıl da TÜFE uyguluyor. Bu kiracının ödediği kira bedelinin piyasa kurallarına gelmesinin mümkünatı yok.
Mal sahipleri mevcut kiracısı çıksa tekrar kiraya verse mülkünü çok daha yüksek bedelle kiraya verme imkanını gördüğü için bu bahiste mutsuz. Gayrimenkulde kiraya verenlerin hepsinin güçlü olduğunu söylemek mümkün değil. İş yeri nedeniyle tayini olan bir kişi meskenini kiraya verebiliyor, kiraya verdiği mesken ile tuttuğu konutun kirasını ödeyenler var. Çok sayıda emekli vb. şahıslar kira geliri ile geçinmeye çalışıyor. Bu şahıslar bedelleri alamadıkları taktirde ömürlerini sürdürmeleri zorlaşıyor.
KİRADA DÜŞÜŞ OLACAK MI?
İlerleyen süreçte kirada olağanlaşma sağlanacaktır. Biz bunu TÜFE’deki oranların biraz daha normalleşmesiyle söyleyebiliyoruz. TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasında düşüşler başladı. Temmuz ayında tepeyi gören bu kıymetin ben bu ay prestijiyle düşebileceğini değerlendiriyorum. En azından yıl sonuna kadar yüzde 50 düzeylerine yaklaşırız. Önümüzdeki yıl ortalamalara baktığımızda yüzde 30-35’li düzeylere ulaşırız. Kira fiyatlarının olağanlaşması 2-2.5 yıl sürecektir diyebiliriz.”